CHI PAGA LE RIPARAZIONI/OPERE IN UN RAPPORTO DI LOCAZIONE?

All’interno di un rapporto di locazione immobiliare, chi tra locatore e conduttore è tenuto a pagare le spese per eventuali opere di riparazione all’interno dell’immobile? Occorre fare delle distinzioni. L'articolo 1576 del Codice Civile stabilisce che al conduttore (inquilino, affittuario, affidatario, ecc.) spettano le spese di piccola manutenzione, mentre al locatore (proprietario, padrone di casa, ecc.) spettano le riparazioni più importanti, se non previste contrattualmente a carico del conduttore.

• Conduttore: su di esso ricadono solo le spese ordinaria manutenzione e (quasi sempre) di modico importo, e che non comportino opere murarie. Il locatore invece deve farsi carico di tutte le altre spese, soprattutto di quelle straordinarie. Sul conduttore, quindi, ricadono solo le spese di piccola manutenzione, come ad esempio un tubo del lavello della cucina o del bagno che non richieda l’apertura del muro, i pomelli della doccia o il relativo tubo, la rottura di una saracinesca o di una zanzariera dovuta al normale uso quotidiano. Come spiegato, infatti, dalla Cassazione nell’Ordinanza n. 15839 del 17 maggio 2022, il conduttore è esonerato dalle conseguenze derivanti dal deterioramento o dal consumo della cosa stessa, qualora siano riconducibili al suo uso conforme al contratto. Tuttavia, in via eccezionale, le parti ben possono regolarsi diversamente, stabilendo nel contratto che l’inquilino debba comunque provvedere a determinate spese, come, ad esempio, l’imbiancatura delle pareti, la stuccatura dei fori lasciati dai quadri, la pulizia della moquette, la sostituzione delle corde per le persiane e così via. Dunque, la regola generale prevede che il conduttore debba provvedere ai lavori e alle spese per l’ordinaria manutenzione dell’appartamento, alle riparazioni che derivino dai deterioramenti dovuti all’uso quotidiano dell’immobile sostenendone il costo. Non deve invece effettuare le riparazioni per i deterioramenti prodotti da vetustà o da caso fortuito, come disposto dall’articolo 1609 del Codice Civile: “L’inquilino deve far fronte solo alle spese ordinarie che siano conseguenza dell’uso, non rientrando in tali patti, tutte quelle spese che, pur facenti parte della manutenzione ordinaria, siano da riparare per obsolescenza.” Pertanto, eventuali spese per riparazioni di oggetti deteriorati per caso fortuito o perché datati non sono a carico dell’inquilino. 
• Locatore: il locatore ha l’obbligo di mantenere l’immobile in condizione di essere utilizzato all’uso convenuto, affinché l’inquilino se ne possa servire. Quindi, deve eliminare tutti i vizi e i difetti sopravvenuti dopo la conclusione del contratto o che in quel momento non erano facilmente riconoscibili.  Il locatore deve poi pagare le spese di manutenzione straordinaria dell’immobile, e se l’immobile è parte di un condominio, le spese condominiali di gestione straordinaria. Ricadono sul padrone di casa, in generale, tutti i guasti che interessano l’immobile o parte di esso e delle alterazioni materiali o funzionali dello stesso, tutte le volte che per eliminarli si rendono necessarie riparazioni che non sono di piccola manutenzione. Ad esempio, vi rientrano i danni agli infissi esterni dell’immobile, quelli relativi agli impianti interni alla struttura del fabbricato, il rifacimento della terrazza, dei balconi, delle pareti, ecc. Dunque, sono a suo carico tutti gli interventi di straordinaria manutenzione che comportino la realizzazione di opere murarie. Vi è però un’eccezione, cioè il caso in cui il guasto all’immobile sia imputabile a colpa del conduttore, o di un suo familiare/dipendente. In tal caso le spese di riparazione saranno a suo carico. Si pensi al caso in un incendio che divampi per aver lasciato una stufa o i fornelli della cucina accesi. In questi casi, egli deve risarcire i danni al locatore, compresi i canoni dovuti sino alla scadenza del contratto. 

Quindi, in conclusione, quali spese non ricadono sull’inquilino?

• tutte le spese che implichino l’apertura di mattonelle o di pareti;
• tutte le spese straordinarie, quelle cioè che riguardino la riparazione o la sostituzione di impianti o di muri;
• quelle per danni dovuti al normale invecchiamento del bene (ad esempio l’ingiallimento della tappezzeria, le tracce di mobili o quadri sui muri);
• se dimostra che il fatto che ha determinato la distruzione o il deterioramento è casuale o non è imputabile a lui o alle persone conviventi o ospiti.

Questo è un quadro generale dell’argomento, se necessiti di maggiori informazioni o di una consulenza personalizzata scrivi un'e-mail a info@studiolegaleninni.it

Avv. Fortunata Ninni