SFRATTARE UN INQUILINO SENZA CONTRATTO, È POSSIBILE?

Lo sfratto di un inquilino senza contratto di locazione attiene ad una situazione in cui questo risiede in un immobile senza aver preventivamente sottoscritto un apposito contratto con definizione scritta dei termini, delle condizioni, dei diritti e doveri del conduttore e del locatore dell’immobile interessato, nonché della durata del rapporto. La mancata stipulazione e registrazione del contratto di locazione rende, infatti, tale procedura estremamente complessa dal momento che i diritti e gli obblighi delle parti coinvolte non sono stati mai definiti, non risultando traccia alcuna del rapporto contrattuale. In caso di mancata registrazione del contratto di affitto, infatti, il locatore non ha la possibilità di avviare la procedura ordinaria di sfratto esecutivo, con la quale si può allontanare un inquilino titolare di regolare contratto. Esistono, in ogni caso, due strade percorribili:

1. Dimostrare la proprietà dell'immobile locato attraverso i documenti d'acquisto ed intraprendere una causa per occupazione senza titolo. Tale procedura è percorribile sia se l’occupante dell’immobile non ha un titolo valido e regolare per l’occupazione (come il contratto di locazione, il contratto di comodato, ecc.), sia se l’occupante è in possesso di un titolo abitativo che, però, è invalido o annullabile (ad esempio in caso di mancata restituzione dell’unità abitativa da parte del conduttore nonostante l’intervenuta scadenza del contratto). La procedura cambierà in base alla circostanza del caso concreto. In particolare, nel primo caso si tratterà di cosiddetta azione di rivendicazione, mentre nel secondo caso di azione di restituzione o rilascio. Con l’azione di rivendicazione il proprietario vuole ottenere il riconoscimento del proprio diritto di proprietà sull’immobile abusivamente occupato, mentre con quella di restituzione vuole recuperarne solo il possesso. L’azione di rivendicazione, tuttavia, richiede una prova particolarmente rigorosa, la c.d. “probatio diabolica”, in quanto occorre fornire la prova dell’acquisto a titolo originario dell’immobile oggetto della controversia. Chi agisce, invece, con l’azione di restituzione dovrà provare solamente l’avvenuta consegna dell’immobile al conduttore in base ad un titolo (ad es. un contratto di locazione) e la successiva nullità o annullabilità del titolo stesso, ovvero l’avvenuta scadenza dello stesso senza il successivo rilascio dell’immobile. L’occupazione immobiliare senza titolo è soggetta alla previa procedura di mediazione civile, trattandosi di materia affine a quella locatizia e dei diritti reali, che ai sensi dell’articolo 5 del D. Lgs. n. 28/2010 rientrano tra quelle soggette a mediazione obbligatoria. In ogni caso, è bene precisare che i tempi necessari per sfrattare un inquilino senza contratto sono innegabilmente più lunghi rispetto alle tempistiche richieste per uno sfratto ordinario sulla base di un regolare contratto di locazione (un anno circa). Infatti, la procedura per “restituzione senza titolo” richiede approssimativamente due o tre anni per giungere a definizione, e durante questo periodo, è chiaro che il conduttore inadempiente o occupante abusivo continuerà a risiedere nell'edificio in maniera illegittima. Inoltre, l’eventuale presenza di minori nell’abitazione può comportare ulteriori considerazioni e aggravamenti procedurali.

2. Registrare tardivamente il contratto di locazione, per poi procedere con la procedura di legge per lo sfratto ordinario. Se si decide di optare per questa seconda alternativa, occorre considerare le sanzioni a cui si va incontro per la mancata registrazione “ab origine” del contratto locativo. Per risolvere queste irregolarità, il proprietario ha la possibilità di procedere al ravvedimento operoso, ossia decidere di registrare il contratto presso l'ente fiscale o rettificare il canone inferiore dichiarato (nel caso di canone d’affitto dichiarato solo in parte), dopo il periodo di 30 giorni stabilito per legge. In entrambi i casi, sia il locatore che il conduttore sono soggetti a sanzioni correlate al tempo impiegato per effettuare la regolarizzazione. In particolare la sanzione ridotta, come da comma 2 dell’articolo 13 del D. Lgs. n. 471/97, si calcola applicando all’imposta di registro le seguenti percentuali:

• 0,1% per ritardi dal 1° al 14° giorno, oltre all’imposta dovuta e agli interessi di mora;
• 6,00% dal 15° al 30° giorno oltre all’imposta dovuta e agli interessi di mora;
• 12,00% dal 31° al 90° giorno oltre all’imposta dovuta e agli interessi di mora;
• 15,00% oltre il 90° giorno e entro un anno oltre all’imposta dovuta e agli interessi di mora;
• 17,14% oltre un anno ma meno di due anni oltre all’imposta dovuta e agli interessi di mora;
• 20,00% oltre i 2 anni oltre all’imposta dovuta e agli interessi di mora.

Tuttavia, nel caso in cui la regolarizzazione avvenga immediatamente dopo la scoperta dell'irregolarità, la penalità corrisponde al 24%, oltre all’imposta dovuta e agli interessi di mora.

Dopo aver completato la registrazione del contratto “ex post”, con gli annessi adempimenti e pagamenti, avendo un titolo, successivamente si potrà procedere con lo sfratto ordinario in Tribunale (con durata approssimativa di un anno).

• Occupazione dell’immobile senza contratto: il locatore può richiedere un indennizzo? Una volta che l'inquilino privo di contratto è stato allontanato dall’immobile, il proprietario non potrà richiedere il pagamento degli eventuali canoni di locazione che non sono stati versati. Questo perché tutti gli accordi legati ad un contratto di locazione “verbale” non registrato sono privi di efficacia legale, ed in quanto tali, non azionabili. Tuttavia, durante il procedimento legale per l'occupazione senza titolo, il locatore potrà chiedere un'indennità di occupazione, che rappresenta un risarcimento forfettario per l’illegittima occupazione dell’immobile, nonché un compenso per la perdita economica subita. Tale indennizzo è richiedibile anche nella procedura di sfratto per finita locazione. 

Questo è un quadro generale dell’argomento, se necessiti di maggiori informazioni o di una consulenza personalizzata scrivi un'e-mail a info@studiolegaleninni.it

Avv. Fortunata Ninni