GUIDA AL CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVA

- Cos’è il contratto di locazione? 

Per contratto di locazione si intende un accordo, tramite il quale una parte, locatore, ovvero il proprietario di un immobile, si obbliga a far godere il bene all’altra parte, conduttore, per un periodo di tempo determinato, in cambio del cd. canone di locazione. Il contenuto dei contratti di locazione può variare in ragione della tipologia contrattuale specifica che le parti, consensualmente, intendono porre in essere, e delle clausole che le stesse inseriscono nell'ambito della loro autonomia negoziale (salvo, ovviamente, la nullità di eventuali patti contra legem). Tuttavia, pur nella diversità degli schemi contrattuali (predefiniti o liberamente predisposti dalle parti) e indipendentemente dalla tipologia degli stessi, possono individuarsi alcuni elementi tipici che il contratto di locazione deve includere, ovvero: la data di stipula, l'indicazione dettagliata delle generalità delle parti, l'identificazione del bene oggetto di locazione, l’ammontare del canone di locazione e, infine, la durata della locazione. In questo articolo verrà trattato, in particolare, il contratto locativo ad uso abitativo.

- Il contratto di locazione abitativa: 

I contratti di locazione abitativa possono essere a canone libero, ossia i contraenti sono liberi di determinare convenzionalmente l’ammontare del corrispettivo della locazione, o a canone concordato, ovvero le parti possono decidere di concludere un contratto con un canone “concordato”, fissando, un corrispettivo vincolato tra un minimo e un massimo previsto da criteri stabiliti in appositi accordi stipulati tra le associazioni dei proprietari di immobili e dei conduttori. Questa tipologia contrattuale, tuttavia, non ha avuto particolare successo. Trova la propria disciplina nella Legge n. 431/1998 e nel D.M. Infrastrutture e Trasporti 16 gennaio 2017.

- Contenuto necessario del contratto locativo:

Per i contratti di locazione ad uso abitativo è prevista la redazione in forma scritta a pena di nullità. Come anzidetto, il regolamento contrattuale deve necessariamente contenere alcuni elementi obbligatori e può contemplarne altri facoltativi. In via obbligatoria, il contratto di locazione deve indicare:

• le generalità dei contraenti;
• la descrizione dell’unità abitativa (indirizzo, numero di vani, pertinenze);
• i dati catastali (particella, subalterno, rendita e così via, ai fini della registrazione);
• il canone locatizio, e modalità di pagamento;
• la durata della locazione.

- Contenuto facoltativo del contratto locativo:

Facoltativamente, il contratto può contenere altre indicazioni, quali una disciplina particolare in relazione agli eventuali miglioramenti e addizioni, o specifiche modalità di pagamento del canone. Solitamente, a conclusione del contratto, viene versato dal conduttore anche il deposito cauzionale (non superiore a 3 mensilità), posto a garanzia dell’adempimento delle relative obbligazioni, oltre che degli eventuali danni dallo stesso provocati. La cauzione è produttiva di interessi, pertanto, al momento della scadenza contrattuale, il locatore dovrà restituirla maggiorata degli interessi maturati (solo allorché il conduttore riconsegni l’immobile nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto). Per quanto non disposto espressamente nel contratto, si rinvia alla disciplina generale, contenuta nel codice civile e nelle leggi speciali (L. n. 431/1998). Sono nulle le clausole contrattuali contrarie a norme imperative (ad esempio, la clausola che preveda una durata inferiore a 4 anni, nei contratti a canone libero, con conseguente applicazione automatica del termine di legge, è anche nulla la clausola che preveda un canone superiore a quello fissato negli accordi territoriali, o ancora sono nulle le clausole che prevedono la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell’immobile). 

- Registrazione:

Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione delle parti. La registrazione avviene presso l’Agenzia delle Entrate ove si versa l’imposta di registro e l’imposta di bollo, personalmente o a mezzo di un intermediario delegato. L’omessa registrazione del contratto ne comporta la nullità.

- Durata:

La durata di un contratto di locazione ad uso abitativo cambia a seconda che si tratti di un contratto a canone libero o concordato.

1. Il contratto a canone libero ha una durata di 4 anni rinnovabili automaticamente per altri 4 anni (il cosiddetto “4+4”). Alla prima scadenza si ha il rinnovo automatico per ulteriori 4 anni se il locatore non comunica la disdetta al conduttore in presenza delle condizioni di cui all’art. 3 Legge 431/1998 (6 mesi prima della data della scadenza contrattuale), o se il conduttore non recede. Alla seconda scadenza, (quindi decorsi gli altri 4 anni) si ha il tacito rinnovo per ulteriori 4 anni: se il locatore non comunica la disdetta 6 mesi prima della seconda scadenza (lasciando al conduttore il godimento del bene), o se il conduttore non comunica il recesso o rifiuta il rinnovo alle eventuali nuove condizioni offerte dal locatore. 
2. Il contratto a canone concordato ha una durata minima di 3 anni, rinnovabili automaticamente di 2 anni alla prima scadenza (il cosiddetto “3+2”). Anche per questa tipologia contrattuale, alla prima scadenza si ha il rinnovo automatico per altri 2 anni se il locatore non fa valere una delle condizioni di cui all’art. 3 Legge n. 431/1998 (entro 6 mesi dalla scadenza contrattuale), o se il conduttore non recede. Alla seconda scadenza (quindi decorsi i 2 anni), si ha il tacito rinnovo alle medesime condizioni: se il locatore non comunica la disdetta (e lascia al conduttore il godimento del bene), o se il conduttore non comunica il recesso. Il locatore, tuttavia, 6 mesi prima della seconda scadenza può proporre al conduttore un rinnovo del contratto a nuove condizioni o alle stesse: se il conduttore entro 60 giorni accetta, si ha la rinnovazione della locazione, mentre, se il conduttore entro 60 giorni non risponde o manifesta disaccordo con le nuove condizioni, si determina la cessazione della locazione.

- Verbale di consegna dell’immobile:

Il locatore deve consegnare l’immobile al conduttore in buono stato di manutenzione e in grado di servire all’uso convenuto (deve essere, quindi, dotato di tutti gli impianti a norma di legge, che siano regolarmente funzionanti). Può essere utile stilare un verbale di consegna, nel quale indicare la descrizione dell’immobile, gli eventuali arredi, le condizioni in cui si trovano gli infissi, il soffitto e i pavimenti. Il suddetto verbale dovrà essere allegato al contratto e sarà utilizzato al momento del rilascio del bene, per verificarne lo stato. Trattasi di un “accorgimento” che, tuttavia, può tutelare entrambe le parti in caso di dissidi al termine del rapporto contrattuale. 

- Risoluzione del contratto:

Oltre che per il recesso del conduttore o il diniego di rinnovo del locatore, la locazione può cessare per la risoluzione del contratto. Quest’ultima può verificarsi o per inadempimento del conduttore (ad esempio per mancato pagamento del canone locatizio o del deposito cauzionale, se contrattualmente previsto, o anche se il conduttore sublochi l’immobile senza il consenso del locatore), o per inadempimento del locatore: ad esempio, nel caso di mancata esecuzione delle opere di manutenzione necessarie o in presenza di vizi dell’immobile o di molestie al suo godimento.

- Diritto di prelazione:

La prelazione consiste nel diritto del conduttore di essere preferito ad un altro acquirente, a parità di condizioni, nella conclusione di un contratto di compravendita avente ad oggetto l’immobile locato. Il conduttore gode di tale diritto: nel caso in cui il locatore intenda vendere l’immobile o trasferire a titolo oneroso alla prima scadenza, e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello adibito a propria abitazione principale. Come va esercitato? Il locatore deve comunicare al conduttore l’intenzione di alienare il bene con atto notificato tramite l’ufficiale giudiziario. La comunicazione deve contenere: l’indicazione del corrispettivo richiesto per la vendita, le condizioni della compravendita, e l’invito ad esercitare il diritto di prelazione. Dopodiché, il conduttore, se intende esercitare il diritto di prelazione che gli compete, e accogliere l’invito del locatore, entro 60 giorni dalla ricezione di detta comunicazione, deve rispondere offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli, e inviarle al proprietario a mezzo ufficiale giudiziario. 

Nel caso in cui il proprietario abbia violato gli obblighi di cui sopra, il conduttore può esercitare il diritto di riscatto dell’abitazione (entro 6 mesi dalla trascrizione della compravendita) in un apposito giudizio, formulando la richiesta di riscatto direttamente nei confronti dell’ultimo compratore dell’immobile.

Questo è un quadro generale dell’argomento, se necessiti di maggiori informazioni o di una consulenza personalizzata scrivi un'e-mail a info@studiolegaleninni.it

Avv. Fortunata Ninni