MUTUO COINTESTATO E SEPARAZIONE CONIUGALE: COME PROCEDERE?

Come regolarsi con un mutuo cointestato, contratto per l’acquisto della casa coniugale, nel momento in cui la coppia decide di separarsi? Il mutuo cointestato può diventare terreno di dispute, e, nel peggiore dei casi, necessitare l’intervento di un Giudice per il raggiungimento di un accordo tra le parti. In questo articolo saranno analizzare alcune delle possibili soluzioni atte a regolamentare questo aspetto. In caso di separazione, il mutuo cointestato permane, e, quindi, dovrà essere comunque, rimborsato da parte degli intestatari, che ne continueranno a rispondere secondo quanto previsto dal contratto di mutuo. Infatti, nel caso in cui non si continuasse a pagare il debito residuo, la banca potrebbe agire legalmente nei confronti dell’intestatario/i dell’immobile, sollecitando il pagamento del debito, e all’esito, incardinare una procedura esecutiva, con il rischio, per i coniugi, di vedersi portar via la casa.

a) una prima soluzione potrebbe essere quella per cui un solo coniuge separato o divorziato continua a pagare la propria quota di rata, se non addirittura quella di accollarsi per intero la rata, il cui importo verrà detratto dell’ammontare dell’assegno di mantenimento posto dal Giudice a suo carico. 

Secondo ampia giurisprudenza (tra cui la recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 28237 del 28.09.2022), il versamento per intero da parte del coniuge separato della rata di mutuo dovuta sull’ immobile adibito ad abitazione esclusiva dell’ex coniuge, incide sulla quantificazione dell’assegno di mantenimento, che, di conseguenza, subirà un’adeguata riduzione. Tale decisione dovrà essere espressamente menzionata e sottoscritta all’interno dell’accordo consensuale di separazione. Si parla in questo caso di accollo interno tra i coniugi, in quanto non c’è coinvolgimento della banca, in qualità di creditore. Questo significa che quest’ultima, potrà, comunque, rivalersi su entrambi i coniugi separati nell’eventualità in cui l’accollante non dovesse adempiere al pagamento delle rate del mutuo residuo;

b) un’altra soluzione per i coniugi che vogliono separarsi potrebbe essere il recesso dal contratto di mutuo di uno dei due: ciò comporterà la cessione della propria quota di proprietà della casa in favore dell’ex coniuge, che, quindi, diventerà a tutti gli effetti unico proprietario dell’immobile ed unico intestatario del contratto di mutuo. Si parla in questo caso di accollo esterno, in quanto vi è il coinvolgimento non solo dei coniugi, ma anche direttamente della banca, che dovrà decidere se accettare o meno il recesso dal contratto da parte di uno degli intestatari. La decisione favorevole o meno da parte della banca dipenderà dalle garanzie economiche del coniuge intenzionato ad accollarsi interamente il mutuo. Qualora, infatti, il coniuge in separazione, cui spetterebbe l’esclusivo accollo del mutuo non disponga di tale merito creditizio, la banca non presterà il proprio consenso all’accollo, ed entrambi i coniugi, già separati, resteranno obbligati alle originarie condizioni negoziali nei confronti dell’istituto di credito;

c) la terza possibilità è rappresentata della surrogazione del mutuo, ossia il passaggio ad altro istituto di credito che comporti la modificazione del regolamento contrattuale del mutuo stipulato in origine da tutti e due i coniugi, e la previsione di nuove condizioni negoziali, in base alle quali diventi mutuatario un solo coniuge e l’importo dovuto sia pari a quello che residuava da pagare per effetto del “primo” contratto di credito. Detta operazione determinerà la cancellazione dell’originaria ipoteca iscritta a garanzia del primo mutuo fondiario ma, d’altra parte, l’applicazione degli attuali tassi variabili o fissi offerti dal corrente mercato finanziario. Andranno anche calcolate le spese notarili, i costi accessori della banca, le spese per l’iscrizione di una nuova ipoteca volontaria a garanzia del nuovo mutuo, l’assicurazione sul nuovo mutuo che si andrà a stipulare. Ovviamente questa soluzione potrà attuarsi solo previa adesione del nuovo istituto di credito, il quale, per parte sua, sarà disponibile ad accettare ciò solo qualora l’importo delle rate residue da pagare sia particolarmente basso, oppure, il reddito del coniuge superstite e separato sia così solido da rendere una garanzia sufficiente all’adempimento del residuo debito, nonostante l’uscita dell’ex coniuge dal contratto quale mutuatario;

d) un’ulteriore opzione, in ultima istanza, potrebbe essere la vendita del cespite immobiliare a terzi: il ricavato dalla vendita potrà essere utilizzato per estinguere anticipatamente il mutuo residuo e i soldi rimanenti potranno essere divisi tra i coniugi, con espressa previsione di ciò nell’accordo di separazione. Tuttavia, una simile decisione comporterebbe la perdita della casa e, specialmente in presenza di figli minori, potrebbe creare notevoli disagi specie a costoro, che si vedrebbero costretti ad abbandonare il loro luogo di crescita. In compenso, l’idea può apprezzarsi nei casi in cui l’immobile sia eccessivamente grande per il coniuge assegnatario e la prole, nonché troppo oneroso per le relative spese di gestione e manutenzione.

Certamente, solo l’esame delle specifiche circostanze del caso concreto potrà consigliare la scelta ottimale, alla luce di una serie di variabili, quali ad esempio, le possibilità economico-patrimoniali delle parti, la presenza e anche l’età dei figli, nonché le condizioni del mercato immobiliare nel preciso momento storico della separazione.

Questo è un quadro generale dell’argomento, se necessiti di maggiori informazioni o di una consulenza personalizzata scrivi un'e-mail a info@studiolegaleninni.it

Avv. Fortunata Ninni